深度研究 | 8月房地产量价齐涨 创多项纪录
8月市区商品房成交仍超过1.75万套巨量。2016年1-8月的成交量已经超过了历史上任何一年的全年成交量。
8月，商品房价格大幅度上升，同比上涨20.2%，环比上涨9.6%。商品房价格和商品住宅价格均创下了历史同期新高。
8月，虽仅有四块土地成交，但由于鲁能以63.5亿进入钱江新城核心区的最后一块土地，全月的成交金额仍超过了百亿。
至此，2016年杭州土地成交金额又一次超过千亿。
8月，不止杭州一个城市在战斗。
闽系房企融信在上海以110.1亿元的总价，超过10万元/平方米的楼面价，创下了全国总价新纪录。
中国房地产市场似乎又走到了一个十字路口。
8月11日，苏州成为恢复限购的第一个二线城市。8月底，厦门恢复了限购，且限购政策比苏州更为严厉。
几乎令人无法相信，在解除限购仅仅两年之后，政策再次重蹈覆辙。市场和政策似乎都没有进步。市场的参与各方似乎都显得很无辜。
地方政府：土地招拍挂是中央政府制定的政策，也是防止国有资产流失和预防腐败的重要措施。
我有什么错？
房地产开发商：我拿出真金白银买了最高价的“面粉”，辛辛苦苦做“面包”，能不能赚钱还不一定。只有一家“面粉商店”，我不买怎么办？
我有什么错？
购房者：涨了也得买，不买怎么办？给我落户口吗？能保证我长期住下去吗？就算我是投资，哪条法律规定公民不能投资？投资亏了有人赔给我吗？
我有什么错？
但市场两年又一个轮回，又要开始“翻烧饼”。问题出在哪里呢？
只有一个答案，游戏规则有问题。
8月，在海南举行的第十六届房地产博鳌论坛上，经济学家和众多开发商对未来的预期都较为悲观。
在经济持续下行，其他各行业都预期悲观的背景下，都想在房地产市场上赌一把赚一票，游戏能一直玩下去吗？
中国房地产市场大有山雨欲来风满楼之势。
1.商品房
（1）2016年8月，杭州市区(暂不含富阳区，下同)新建商品房成交17592套，创历史同期新高。
2016年1-8月，杭州市区商品房成交量，套数、面积、金额均创下历史最高水平，甚至已超过历史任何一年的全年成交量。
（2）8月杭州市区新建商品房成交均价18318元/平方米，环比上涨9.6%，同比上涨20.2%。其中，商品住宅成交均价18857元/平方米，环比上涨10.7%，同比上涨23.2%，创历史同期新高。
从商品房各楼盘成交价格走势看，杭州市区房价总体仍呈现惯性向上趋势。
（3）8月底市区商品房库存近12.5万套，已连降9个月且较2015年底下降4.6万套。库存量回落到2014年4月水平。
其中，市区商品住宅库存近5.8万套，占比46.4%创历史新低，消化周期不到5个月。
2.土地
（1） 2016年8月，杭州市区共成交四宗土地，成交总面积20.3公顷(折合303.8亩)，总可建面积52.0万方，总成交金额113.6亿元，环比下跌14.8%。值得注意的是，杭州市区成交额已连续四月突破百亿。
根据浙报传媒地产研究院统计，2016年1-8月土地出让金达1057.1亿元，这也是自2009年以来，杭州土地出让金第三次突破千亿大关，仅低于2013年、2009年，位列近8年第三。
（2） 8月最抢眼地块为钱江新城核心区最后一宗商地，以63.5亿高价成交，竞得者鲁能为首次入杭。成交两宗宅地分别位于主城区申花板块和大江东，皆以高溢价成交。其中申花宅地刷新板块楼面价纪录，由融创以34028元/平米竞得；大江东宅地由德信竞得，溢价高达128.9%。
（3） 9月杭州市区土地市场挂牌七宗土地，总出让面积34.6万方，总起价64.5亿元。其中，主城区挂牌两宗地块，地块位于三墩北单元和艮北新城；萧山区挂牌三宗地块，地块分布于新街街道和市北单元；余杭区挂牌两宗地块，分别位于崇贤新城和未来科技城。
3.二手房
（1）2016年8月（截至28日），杭州主城区二手房成交6079套，同比上升64.5%，环比下降9.7%，但相比7月截至28号成交5851套，仍然上升3.9%。2016年1-8月成交量已经超过2010年来任何一年的全年成交量。
（2）8月杭州主城区二手住宅成交均价19989元/平方米，环比上涨0.9%，同比上涨5.6%。
（3）刚需依然是市场主力，较7月占比略有下降。8月杭州主城区二手房90平方米以下户型成交占比64.2%，较7月下降1.6个百分点。
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